Pansus Harus Segera Mengeluarkan Rekomendasi Akhir

Ditulis Oleh : Ismail Makky, SE. MM.

Teks Photo : Penulis adalah Direktur Perkumpulan Pegiat Lingkungan Hidup (PPLH) Rumah Hijau dan juga anggota Dewan Air Provinsi Jawa Timur periode 2024-2029, Komisi Pengendalian Daya Rusak Air. Penulis juga terlibat aktif dalam Forum Rapat yang diselenggarakan oleh Dewan Air Provinsi Jawa Timur dan Panitia khusus (PANSUS) DPRD Kabupaten Pasuruan, terkait kasus pembangunan Real Estate di Prigen oleh PT. Stasionkota Sarana Permai (SSP), Pasuruan, 31 Maret 2026.

SNIPER86.COM, Pasuruan - Izin merupakan instrument hukum administrasi negara yang paling sering digunakan pemerintah dalam mengendalikan tingkah laku warganya. Izin dipandang dapat mengendalikan setiap usaha dan/ atau kegiatan yang berpotensi menimbulkan dampak pencemaran dan kerusakan lingkungan.

Hal ini didasarkan pada esensi dari izin itu sendiri, yang melarang seseorang atau suatu badan hukum tertentu melakukan suatu kegiatan dan/atau usaha tanpa mendapatkan persetujuan/perkenan terlebih dahulu dari badan atau pejabat tata usaha negara yang berwenang.

Izin memiliki fungsi yang bersifat preventif, karena instrumen izin tersebut tidak bisa dilepaskan dari perintah dan kewajiban yang harus ditaati oleh pemegang izin. Hal tersebut juga berlaku bagi orang atau badan usaha yang akan menyelenggarakan usaha pariwisata atau mendirikan bangunan dan sebagainya.

Pelaksanaan prosedur izin pemanfaatan ruang dilaksanakan oleh Kantor Pelayanan Terpadu dengan mempertimbangkan rekomendasi hasil forum koordinasi BKPRD. Jadi, pasal tersebut melarang adanya alih fungsi lahan perkebunan untuk usaha pariwisata tanpa mendapatkan izin terlebih dahulu dari pejabat yang berwenang, sehingga usaha tersebut baru bisa dilaksanakan apabila telah diperkenankan terlebih dahulu oleh badan atau pejabat yang berwenang.

Esensi pengaturan alih fungsi lahan dalam perspektif tata ruang adalah bahwa aturan perundang-undangan sangat menentukan terhadap alih fungsi lahan, dengan adanya pengaturan berupa undang – undang tentang tata ruang dan sebagainya diharapkan supaya alih fungsi lahan untuk pembangunan pariwisata harus berbasis lingkungan hidup dan kesejahteraan masyarakat secara merata.

Alih fungsi lahan untuk pembangunan pariwisata harus mengacu kepada tata ruang yang sudah ditentukan oleh pemerintah, jadi pengaturan tersebut sangat esensial guna memberikan kepastian hukum dan perlindungan terhadap lingkungan hidup dan kesejahteraan masyarakat secara merata.

Berdasarkan kronologi dokumen yang ada, bahwa proses Tukar Menukar Kawasan Hutan (TMKH) yang sangat panjang, dimulai dari permohonan tahun 1988 hingga rencana pembangunan Real Estate pada tahun 2025, berikut data dan kronologi permasalahan :

1. 29 Februari 1988, 139/Menhut-II/1988 Permohonan tukar menukar tanah kawasan hutan untuk pengembangan pariwisata di Tretes oleh Menteri Kehutanan kepada PT. Kusuma Raya Utama.

2. 11 Mei 1990, S-534/MK.013/1990 Permohonan penggunaan tanah kawasan hutan di KPH Pasuruan oleh PT. Kusuma Raya Utama dan PT. Gunungmas Alam Semesta oleh Menteri Keuangan kepada Menteri Kehutanan.

3. 26 Oktober 1990, 050/1597/201.3/1990 Penggunaan Tanah Kawasan Hutan di Tretes KPA Pasuruan PT. Kusuma Raya Utama oleh Gubernur Jatim kepada Sekretaris Jenderal Departemen Kehutanan.

4. 23 Maret 1991, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : 168/Kpts-II/1991 pembentukan Tim Peninjauan Lapangan calon tanah pengganti dan penyelesaian tukar menukar tanah kawasan hutan di RPH Prigen, BKPH Lawang Barat, KPH Pasuruan, yang dimohon oleh PT. Kusuma Raya Utama.

5. 13 September 1996, Surat Menteri Kehutanan Nomor : 1231/Menhut-VII/1996 Persetujuan Penggunaan Kawasan Hutan untuk Pengembangan Pariwisata oleh PT. Kusuma Raya Utama ( Berdasarkan informasi catatan TMKH Departemen Perencanaan dan Pengembangan Bisnis Divisi Regional Jawa Timur).

6. 14 Oktober 1999, Surat Menteri Kehutanan dan Perkebunan Nomor : 1910/Menhutbun-VIII/1999 Perubahan Persetujuan Prinsip menteri Kehutanan (Berdasarkan informasi catatan TMKH Departemen Perencanaan dan Pengembangan Bisnis Divisi Regional Jawa Timur).

7. 10 April 2000, Nomor :03/BATM/PSDH/II/2000 Berita Acara Tukar Menukar Tanah Kawasan Hutan Antara Perum Perhutani Unit II Jawa Timur dengan PT. Kusuma Raya Utama Berdasarkan informasi catatan TMKH Departemen Perencanaan dan Pengembangan Bisnis Divisi Regional Jawa Timur.

8. 19 Juni 2002, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : 6404/KPTS-II/2002 Tentang Penunjukan Tanah Pengganti Seluas + 225,90 Ha, Yang terletak di Desa Dawuhan, Desa Sumberjati dan Desa Plosorejo, Kecamatan Kademangan, Kabupaten Blitar dan Desa Banjarejo, Kecamatan Donomulyo, Kabupaten Malang, Propinsi Jawa Timur, Menjadi Kawasan Hutan Dengan Fungsi Hutan Produksi (Berdasarkan informasi catatan TMKH Departemen Perencanaan dan Pengembangan Bisnis Divisi Regional Jawa Timur).

9. 08 Oktober 2004, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : SK.373/Menhut-II/2004 Tentang penetapan kawasan/Kelompok Hutan Gunung Betet seluas 157,85 (Seratus Lima Puluh Tujuh Delapan Puluh Lima Per Seratus) Hektar yang terletak di Kec. Kademangan Kab. Blitar Prov. Jatim sebagai kawasan hutan dengan fungsi hutan produksi tetap.

10. 08 Oktober 2004, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : SK.374/Menhut-II/2004 Tentang penetapan kawasan/Kelompok Hutan Banjar Rejo seluas 69,25 (Enam Puluh Sembilan Dua Puluh Lima Per Seratus) Hektar yang terletak di Kec. Donomulyo Kab. Malang Provinsi Jatim sebagai kawasan hutan dengan fungsi hutan produksi tetap.

11. 08 Oktober 2004, Keputusan Menteri Kehutanan Nomor : SK.375/Menhut-II/2004 Tentang pelepasan kelompok hutan Gunung Arjuno, bagian hutan Tretes seluas 22,5 (Dua Puluh Dua Lima Per Sepuluh) Hektar yang terletak di Kec. Prigen Kab. Pasuruan Provinsi Jatim menjadi bukan kawasan hutan.

12. 24 Agustus 2011, Keputusan Bupati Pasuruan Nomor : 503/79/424.077/2011 Pemberian izin lokasi atas rencana pariwisata terpadu PT. Kusuma Raya Utama.

13. 14 Januari 2015, SHGB Nomor 795/Pecalukan Sertifikat Hak Guna Bangunan Atas Nama PT. Kusuma Raya Utama.

14. 02 November 2016, 003/SSP/DU/XI/2016 Permohonan alih fungsi lahan PT. Stasionkota Saranapermai Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah (BKPRD) Kab. Pasuruan . Up : Sektretaris Daerah Kab. Pasuruan Selaku Ketua BKPRD Kab. Pasuruan.

15. 23 Februari 2017, 008/SSP/DU/II/2017 Permohonan izin pemanfaatan ruang PT. Stasionkota Saranapermai Gubernur Jatim c.q Kepala Badan Penanaman Modal Prov. Jatim, Administrator Pelayanan Perizinan Terpadu (P2T).

16. 29 Maret 2017, Menindaklanjuti 008/SSP/DU/II/2017 Berita acara rapat koordinasi pembahasan permohonan izin pemanfaatan ruang kegiatan kawasan komersial pariwisata dan wisata alam berupa taman hiburan, kompleks vila dan hotel, restoran, themepark, dsb.

17. 13 April 2017, 010/SSP/DU/IV/2017 Penyampaian informasi hasil rapat koordinasi pembahasan permohonan izin pemanfaatan ruang PT. Stasionkota Saranapermai Kepala BAPPEDA Kab. Pasuruan.

18. 06 November 2020, Berita acara pemeriksaan sebagian batas kawasan hutan produksi bagian hutan Tretes, BKPH Lawang Barat, KPH Pasuruan terhadap areal ijin peralihan Hak PT. Stasionkota Saranapermai atas SHGB Nomor. 795/Pecalukan atas nama PT. Kusuma Raya Utama.

19. 03 Desember 2020, 5.686/BPKH.XI/2/PLA.2/12/2020 Penyampaian informasi status dan fungsi areal HGB No.795/Pecalukan.

20. 30 September 2021, Persetujuan kesesuaian pemanfataan ruang untuk kegiatan berusaha a.n Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Menteri Investasi/Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Judul KBLI : Real Estate yang dimiliki sendiri/sewa Masa Berlaku : 3 tahun.

21. 26 November 2021, HR.01.03/1918/XI/2021 Pemberian izin Peralihan Hak Guna Bangunan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional PT. Stasionkota Sarana Permai Peralihan SHGB dari PT. Kusuma Raya Utama ke PT. Stasionkota Sarana Permai.

22. 20 Juli 2022, 002/SSP/DU/VII/2022 Permohonan Alih fungsi lahan dan proses perizinan untuk lahan milik PT. Stasionkota Saranapermai seluas 22,5 Ha di Ds. Pecalukan Kec. Prigen PT. Stasionkota Saranapermai Bupati Pasuruan.

23. 29 Juli 2025, 299/GEA/SKT/VII/2025 Permintaan Konsultasi Publik (Sebagai bagian dari proses penyusunan Dokumen AMDAL untuk rencana pembangunan Real Estate di wilayah Kel. Pecalukan dan Kel. Ledug, Kec. Prigen) PT. Geo-Enviro Abadi (Konsultan PT. Stasionkota Sarana Permai) Kantor Kelurahan Pecalukan Surat yang terdapat di Paparan Rencana Publik Hearing

24. 10 Desember 2025, 100.1.4.2/2650/DPRD_Kab.Pasuruan/2025 Permohonan Kaji Ulang Pembangunan Real Estate Di Kawasan Lereng Arjuno-Welirang, Prigen DPRD Kab. Pasuruan Dewan SDA Prov. Jatim Surat yang menyatakan pembangunan Real Estate.

25. Hasil penelusuran lapangan tanah yang dimaksud memiliki keterkaitan historis dengan kepemilikan PT. Kusuma Raya Utama, yaitu lahan yang sebelumnya pernah direncanakan untuk pembangunan tempat wisata.

Secara hukum administrasi pertanahan sudah berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) milik swasta, namun rencana pembangunannya kini sedang menghadapi tahapan krusial dalam penyusunan AMDAL dan pengawasan dari legislatif daerah terkait lokasinya yang berada di kawasan resapan air/lereng gunung.

Analisis pada Aspek Hukum Lingkungan terhadap rencana pembangunan Real Estate oleh PT. Stasionkota Sarana Permai di lereng Arjuno-Welirang (Pecalukan & Ledug) dapat ditinjau dari beberapa instrumen hukum utama, diantaranya Perubahan Bentuk Usaha dan Kewajiban Amdal (Poin 23)

Meskipun lahan seluas 22,5 Ha tersebut sudah lepas dari status kawasan hutan sejak 2004 (SK.375/Menhut-II/2004), rencana pembangunan Real Estate (perumahan) memiliki dampak lingkungan yang berbeda dengan rencana awal "Pariwisata Terpadu", sehingga menimbulkan kosekuensi, sebagai berikut: 

Kewajiban Amdal: Berdasarkan PP No. 22 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup, kegiatan perumahan dengan luasan tertentu di area resapan air wajib menyusun dokumen Amdal (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan), bukan sekadar UKL-UPL.

Konsultasi Publik: Surat tertanggal 29 Juli 2025 menunjukkan perusahaan sedang menjalankan tahapan pelibatan masyarakat. Secara hukum, jika masyarakat terdampak (terutama terkait akses air) menolak, hal ini menjadi catatan krusial dalam kelayakan lingkungan.

Fungsi Ekologis Kawasan Resapan Air (Poin 24), Surat dari DPRD Kab. Pasuruan (10 Desember 2025) yang meminta kaji ulang kepada Dewan SDA Prov. Jatim sangat krusial secara hukum lingkungan berakibat pada Perlindungan Air Tanah, Lereng Arjuno-Welirang merupakan zona tangkapan air (catchment area). 

Berdasarkan UU No. 17 Tahun 2019 tentang Sumber Daya Air, setiap penggunaan lahan yang mengancam ketersediaan air bagi publik dapat dibatalkan atau dibatasi izinnya.

Daya Dukung dan Daya Tampung

Pembangunan real estate akan meningkatkan run-off (aliran air permukaan) dan mengurangi infiltrasi air ke tanah, yang secara hukum lingkungan dapat dianggap melampaui ambang batas daya dukung lingkungan setempat.

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) (Poin 20)

Dokumen 30 September 2021 menunjukkan adanya Persetujuan Kesesuaian Pemanfaatan Ruang (PKPR). Kesesuaian RTRW: Meskipun izin lokasi sudah terbit sejak 2011, PKPR ini harus merujuk pada RTRW Kabupaten Pasuruan terbaru. Jika dalam RTRW terbaru kawasan tersebut ditetapkan sebagai Kawasan Lindung atau Resapan Air, maka PKPR untuk Real Estate bisa dianggap cacat substansi atau harus dievaluasi.

Risiko Hukum "Back-to-Forest" (Pasca TMKH)

Secara historis, lahan ini adalah hasil Tukar Menukar Kawasan Hutan (TMKH).

Syarat Pelepasan: Biasanya, pelepasan kawasan hutan diberikan untuk tujuan yang spesifik (dalam hal ini pengembangan pariwisata). Jika terjadi perubahan peruntukan yang drastis (menjadi hunian/real estate) yang berdampak masif pada ekosistem lereng gunung, pemerintah memiliki dasar hukum untuk meninjau kembali izin lingkungan maupun izin operasionalnya melalui instrumen Audit Lingkungan.

Tanggung Jawab Mutlak (Strict Liability)

Mengingat lokasinya di lereng gunung, perusahaan memikul risiko hukum Strict Liability (Tanggung Jawab Mutlak) jika di masa depan pembangunan tersebut menyebabkan bencana lingkungan (seperti longsor atau kekeringan sumber mata air warga sekitar) tanpa perlu pembuktian unsur kesalahan secara konvensional.

Kesimpulan Hukum:

Posisi PT. Stasionkota Sarana Permai saat ini sedang berada pada tahap Uji Kelayakan Lingkungan. Adanya surat permohonan kaji ulang dari DPRD (Poin 24) menunjukkan adanya potensi konflik norma antara kepentingan investasi (Real Estate) dengan perlindungan sumber daya air (Kepentingan Publik).

Dalam kasus pembangunan Real Estate di Prigen oleh PT. Stasionkota Sarana Permai (SSP), DPRD Kabupaten Pasuruan telah membentuk Panitia Khusus (Pansus) Real Estate Prigen pada 27 Oktober 2025. 

Pansus ini memiliki peran sentral sebagai instrumen pengawasan legislatif untuk menanggapi penolakan masif dari ribuan warga di Kelurahan Pecalukan, Ledug, dan Prigen. 

Berikut adalah peran dan langkah nyata Pansus tersebut: 

1. Investigasi Legalitas & Prosedur (TMKH) : Pansus bertugas mengusut tuntas sejarah pelepasan kawasan hutan seluas 22,5 hektar tersebut.

2. Audit Lahan Pengganti: Pansus telah melakukan tinjauan lapangan hingga ke Kabupaten Blitar pada Februari 2026 untuk memverifikasi lahan pengganti hasil Tukar Menukar Kawasan Hutan (TMKH).

3. Temuan Kejanggalan: Pansus menemukan ketidakjelasan data luas dan titik lokasi lahan pengganti, yang hanya berupa ilalang dan dinilai tidak sebanding secara ekologis dengan hutan yang dilepaskan di Prigen. 

4. Kejanggalan Perizinan: Dalam rapat koordinasi, Pansus menemukan sejumlah kejanggalan administratif dalam proses perizinan yang dianggap tidak sinkron dengan kondisi lapangan. 

5. Kekhawatiran Bencana: Fokus utama Pansus adalah mencegah potensi banjir, longsor, dan hilangnya sumber mata air yang menjadi tumpuan hidup warga sekitar akibat pembangunan hunian di area tangkapan air.

6. Tuntutan Moratorium: Hingga akhir Maret 2026, warga terus mendesak Pansus untuk bersikap tegas dengan merekomendasikan moratorium (penghentian sementara) atau pembatalan seluruh izin PT. SSP di lereng Arjuno.

7. Fungsi Penyeimbang: Pansus berperan memastikan bahwa investasi tidak mengorbankan keselamatan warga dan keberlanjutan lingkungan hidup. 

8. Rekomendasi Politik & Moratorium : Peran akhir Pansus adalah mengeluarkan rekomendasi resmi kepada Bupati Pasuruan

Pertanggungjawaban Panitia Khusus (Pansus) Real Estate Prigen DPRD Kabupaten Pasuruan merupakan bentuk akuntabilitas politik dan hukum atas mandat pengawasan yang diberikan untuk menyelesaikan polemik pembangunan di lereng Arjuno-Welirang.

Berdasarkan analisis kronologi dokumen dan dinamika lapangan, rekomendasi strategis yang dapat diajukan oleh Pansus DPRD maupun pihak terkait untuk menyelesaikan sengketa lahan di Prigen:

1. Rekomendasi Administratif (Moratorium & Audit)

Penerbitan Moratorium Izin: Mendesak Bupati Pasuruan untuk segera menerbitkan surat penghentian sementara (moratorium) seluruh aktivitas pembangunan fisik di lapangan hingga proses investigasi Pansus selesai sepenuhnya.

a. Audit Investigatif TMKH: Meminta Kementerian LHK dan BPK untuk melakukan audit investigatif terhadap proses Tukar Menukar Kawasan Hutan (TMKH) tahun 1988–2004, khususnya terkait keabsahan dan kondisi fisik lahan pengganti di Blitar dan Malang yang ditemukan bermasalah oleh Pansus.

b. Peninjauan Kembali PKPR: Mengevaluasi ulang Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKPR) tahun 2021. Jika ditemukan ketidaksesuaian antara peruntukan "Real Estate" dengan RTRW Kabupaten Pasuruan (zona lindung/resapan air), maka izin tersebut harus dibatalkan demi hukum.

2. Rekomendasi Teknis & Lingkungan

Uji Daya Dukung Air (Kajian Dewan SDA): Mewajibkan adanya kajian teknis independen dari Dewan SDA Provinsi Jawa Timur mengenai dampak pembangunan perumahan terhadap debit mata air di lereng Arjuno. Jika hasil kajian menunjukkan penurunan signifikan pada cadangan air tanah, izin lingkungan (AMDAL) tidak boleh diterbitkan.

Revisi Konsep Pemanfaatan Lahan: Merekomendasikan perubahan fungsi pemanfaatan lahan dari Real Estate (Hunian) kembali ke konsep awal yaitu Wanawisata (Wisata Alam) yang tidak mengubah bentang alam dan tetap menjaga fungsi infiltrasi air.

3. Rekomendasi Hukum & Hak Masyarakat

Gugatan Pembatalan HGB: Jika ditemukan cacat prosedur dalam pelepasan kawasan hutan (poin 11) atau manipulasi lahan pengganti, Pemerintah Daerah atau kelompok masyarakat dapat mengajukan permohonan Pembatalan Sertifikat HGB ke Kantor Wilayah BPN Jawa Timur atau melalui jalur PTUN.

Penguatan Partisipasi Publik: Memastikan proses penyusunan AMDAL (poin 23) melibatkan warga terdampak secara substantif, bukan sekadar formalitas. Penolakan dari warga di tiga kelurahan (Pecalukan, Ledug, Prigen) harus menjadi variabel penentu kelayakan lingkungan.

4. Rekomendasi Politik (Laporan Akhir Pansus)

Rekomendasi Penegakan Hukum: Jika Pansus menemukan bukti permulaan yang cukup mengenai unsur pidana (seperti pemalsuan dokumen lahan pengganti atau gratifikasi), laporan akhir Pansus harus diteruskan kepada Aparat Penegak Hukum (Kejaksaan atau Kepolisian).

Rekomendasi Akhir sebagai Bentuk Output

Bentuk pertanggungjawaban final Pansus adalah laporan hasil kerja yang berisi rekomendasi resmi kepada Pemerintah Kabupaten Pasuruan. Pansus harus segera mengeluarkan rekomendasi akhir yang akan menentukan apakah proyek tersebut dapat dilanjutkan dengan syarat ketat, diubah konsepnya (misalnya menjadi wisata alam), atau dihentikan sepenuhnya demi menjaga keseimbangan ekosistem.*(Yasak)